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"N E W S" dall'Italia e dal mondo

Rivoluzionato il regime Iva sugli immobili

10/07/2006 – Il decreto Bersani introduce rivoluzionarie novità sul regime Iva dei fabbricati, sia per la locazione che per la vendita. La nuova disciplina è contenuta nell’art. 35, comma 8 del provvedimento (Decreto Legge 4 luglio 2006 n. 223). “Tutti i trasferimenti immobiliari – si legge nel documento diffuso dal Governo per chiarire i diversi punti del provvedimento - saranno sottoposti ad imposta di registro, e quindi esentati dal regime Iva, salvo i fabbricati ceduti dai costruttori ed ultimati da meno di 5 anni”.
L’unico atto sottoposto a Iva sarà pertanto la prima vendita dell’immobile ad opera del costruttore, salvo che non siano trascorsi cinque anni dall’ultimazione del fabbricato. Obiettivo della modifica al regime Iva è combattere frodi e attività speculative indebite. In tal modo l’Iva assolta a monte dalle società immobiliari non è infatti più detraibile.
Per quanto riguarda la locazione, l’esenzione interessa sia i fabbricati abitativi che quelli strumentali che, prima dell’entrata in vigore del nuovo decreto, erano soggette ad un diverso regime Iva.
Per quanto riguarda invece la vendita degli immobili, il decreto Bersani modifica il punto 8 bis dell’articolo 10 del Dpr 633/72.
Prima dell’entrata in vigore del DL 223/2006, l’esenzione da Iva era stabilita nella vendita dei soli fabbricati abitativi ceduti dalle imprese di gestione immobiliare e dalle imprese che ne erano in possesso a titolo di patrimonio. Erano invece soggette a Iva le cessioni di fabbricati strumentali, e le vendite di fabbricati abitativi ceduti dalle imprese di costruzione che avevano effettuato gli interventi di recupero; o ancora i fabbricati ceduti dalle imprese aventi per oggetto principale l’attività di rivendita degli stessi.
Con la manovra-bis l’unico caso in cui l’immobile è soggetto a Iva riguarda le vendite di fabbricati, abitativi e strumentali, effettuate entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento di recupero da parte delle imprese costruttrici titolari della licenza edilizia o del permesso a costruire.

Compravendite immobiliari: le novità della manovra. Obbligatorio dichiarare prezzo pattuito e presenza del mediatore

07/07/2006 – La manovra finanziaria approvata dal Governo nei giorni scorsi, ormai nota come “pacchetto Bersani” (Decreto Legge 4 luglio 2006 n. 223), introduce importanti novità per le operazioni di compravendita immobiliare. Vediamo nel dettaglio quali sono le nuove regole che interessano da oggi i contraenti.
Le nuove disposizioni in materia di trasferimenti immobiliari sono contenute nel Titolo III, all’art. 35, commi 21-22-23 del decreto. La loro applicazione è operativa dal giorno successivo alla pubblicazione su Gazzetta Ufficiale. E quindi da mercoledì 5 luglio.
La Finanziaria 2006 (legge 23 dicembre 2005, n. 266) introduceva la possibilità di considerare come base imponibile il valore catastale dell’immobile “indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto” (art. 1, comma 497).
Il pacchetto Bersani conferma il calcolo dell’imposta sul valore catastale piuttosto che sul prezzo pattuito dalle due parti, ma rende comunque obbligatoria la dichiarazione, nei rogiti delle compravendite immobiliari, del valore reale della transazione. L’obiettivo è far emergere il valore reale del prezzo pattuito.
Il nuovo decreto alza inoltre al 30% la percentuale di riduzione degli onorari notarili, che la Finanziaria 2006 abbassava del 20%.
La maggiore novità riguarda le salate sanzioni cui andranno incontro i contraenti che non rispetteranno l’obbligatorietà della dichiarazione del corrispettivo pattuito.
L’occultamento del prezzo stabilito dalle parti implica l’applicazione dell’imposta sull’intero ammontare del valore dell’immobile, ed una sanzione “dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato”, meno l’importo della sanzione eventualmente irrogata ai fini dell’imposta di registro.
Con il decreto Bersani diventa inoltre obbligatoria la dichiarazione delle modalità di pagamento del corrispettivo (contanti – e comunque non oltre i 12.500 euro - bonifico bancario, assegni bancari, postali o circolari); nonché l’indicazione della eventuale presenza di una intermediazione immobiliare, con i dati identificativi e fiscali degli agenti immobiliari (numero partita IVA e codice fiscale).
La violazione di tale disposizione (omissione o dichiarazioni mendaci) comporterà una sanzione da 500 a 10mila euro. Ai fini dell’imposta di registro, i beni trasferiti sarebbero inoltre assoggettati ad accertamento di valore.
Diversamente dalle reazioni di molte categorie coinvolte nei cambiamenti introdotti dalle nuove disposizioni del decreto Bersani, le novità in materia di compravendite immobiliari non sembrano aver allarmato l’Anama, Associazione Nazionale Agenti e Mediatori di Affari.
L’obbligo di dichiarare nei rogiti notarili anche il valore reale della compravendita e la eventuale presenza di un agente immobiliare rappresentano per Anama un passo in avanti verso un più trasparente rapporto tra professionisti e consumatori. Si tratterebbe di una precauzione finalizzata a combattere l’abusivismo, il sommerso e tutti coloro che operano in nero.